Покупката на недвижим имот „на дупка” или както е придобила публичност „на зелено”, крие някой особености и рискове, на които трябва да се обърне специално внимание.

Предварителен договор
Същността на спецификите при този тип сделки с недвижими имоти произтича от факта, че се сключва предварителен договор за покупко-продажба на една бъдеща вещ, която не съществува към момента на взимане на решението за покупка. С оглед на това типичният предварителен договор се съчетава с допълнителен такъв, а именно за строителен продукт. Като страна по предварителния договор клиентът е заинтересуван от качеството и нивото, но което ще му бъде предаден апартамента от строителя-инвеститор. Не по-маловажен е фактът, че именно със средствата на клиентите-купувачи не малък процент инвеститори осъществяват строителството на целите сгради. Оттук възниква необходимостта да се защитят плащанията от купувачите, както и да им се гарантира качествено и в срок предаване на апартамента им.

На какво трябва да обърнете внимание преди да купите жилище назелено?
Преди да се пристъпи към избор и плащане на първоначални вноски по даден имот „на зелено”, следва да се извърши детайлна проверка на строителната документация на строителят-продавач. Тази проверка предполага комбинация от познания в областта на административно-правните процедури, съчетани с добри познания на стадиите, през които минава една сграда от етапа на закупуването на терена, през нейното проектиране, одобряване на строителната документация, реализация, до окончателното й въвеждане в експлоатация. Затова е препоръчително да се ползват услугите на адвокат или друго лице, което професионално се занимава с този вид дейност.

Като първа стъпка преди вземането на решение за покупка следва да се провери правото на строителя-продавач да построи и да ви продаде след това, имотът, който вие сте харесали на картинка за момента. За целта се гледат нотариалните актове за терена, неговото отреждане /т.е дали на него може да се строи сградатата, която се твърди/, одобрените архитектурни проекти /това са чертежите на имота, които строителят-продавач трябва да спази и които се заверяват в общината/, издаването на разрешение за строеж, без което не може да се започне строителството и т.н.

На второ място следва да се пристъпи към подписването на предварителен договор. Много често в него строителя-продавач се опитва да прокара неравнопоставени клаузи за купувачите. Те могат да се изразяват във фиксирани срокове за плащане, които не са обвързани със сроковете на строителство. Тове е директна индикация, че строителят се нуждае от вашите пари, за да поддържа темповете на строителството, както и че може да се очакват забавяния във сроковете. Резонно е плащанията да са обвързани с конкретни етапи от строителството, като такива може да са кота „цокъл”, дадена плоча от сградата, кота „било”, Акт 14, 15, 16, фаза „груб строеж” или Разрешение за ползване. Друг много важен момент е в договора да фигурира точно описание на Строително-монтажните работи /СМР/, които строителят-продавач се задължава да извърши за Вас и чието изпълнение следва да се провери при предаването на имота. Следва да има точно фискиран краен срок предавенето на сградата с Разрешение за ползване, независимо от това към кой момент ще бъде изплатена цялата цена и ще бъде прехвърлена собствеността. След този срок следва да се начисляват лихви за забава, а след изтичането на няколко месеца, но не повече от поволин година от първоначалната дата, то следва да има предвидена клауза, че купувачът може да се откаже от сделката като получи право да си получи парите обратно, ведно с натрупаните неустойки, лихви и разноски по събирането им.

Плащане след подписване на предварителен договор
След извършването на първоначалното плащане на етап предварителен договор, следват останалите такива. Те варират във времето и са възможни множество комбинации в зависимост от етапа на строителство на сградата. По правило последната вноска е при прехвърлянето на собствеността, като не е задължително да стане, когато сградата е окончетелно готова. Напротив, повечето от строителите дори предпочитат да продадат имота под формата на нотариален акт на преди или поне на етап „груб строеж”. Под предтекст, че така купувачът си спестява разноски по прехвърлянето, които по правило са в негова тежест, строителите обслужват и собствен интерес като разсрочват ДДС. Нашия съвет е собствеността да се прехвърля, когато сградата е окончателно приета, като най-чист вариант и в краен случай на етап „груб строеж”. Рискът при втория вариант се крие във факта, че цената ще е платена напълно от Вас, докато Вие нямате ясни гаранции, че срокът за предаване по предварителния договор ще бъде спазен наистина. Затова, за да се увеличи повишаване на сигурността на нашите клиенти-купувачи, ние препоръчваме да правят нотариална заверки на подписите върху предверителните договори, с цел да се избегне воденето на съдебни дела и да се премине директно на ниво изпълнение на задълженията на строителя.     

Купуване на имот чрез жилищен кредит
В днешно време голяма част от покупки, включително и тези „на зелено” се финансират чрез кредити от банки. Това е трети участник в процеса на покупката, което неминуемо води до усложнаване на нещата. Повечето хора са склонни да гледат на банките като на институция, която поставя само условия и създава усложнения, но не осъзнават факта, че именно участието на банката при тяхната покупка им носи по-голяма сигурност. Тази сигурност се изразява в завишените критерии за проверка на собствеността, поради фактът, че банките не желаят да получат в обезщетение на предоставените Ви пари, имоти, които не са чисти или които ще бъдат забавени или изпълнени некачествено.

На последно място искаме да отбележим, че всяка една покупко-продажба на недвижим имот и строго индивидуална. Позициите и желанията на страните, съчетани със спецификите на отделните сгради и наличието на кредитираща банка, водят до наличието на множество сценария, по които може да протече Вашата покупка.

За допълнителни въпроси по настоящето изложение или при наличие на други специфични теми, които не за развити в него  можете да се свържете с нас.